买二手房却无法落户？

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（买二手房却无法落户？）

　　国庆在家，刷微博刷到一条“空挂户”的新闻，同时也在跟我爸在聊天，聊到了大舅买二手房的事情。

　　我打趣说，新闻说有人买了套二手房，业主不知道房子竟然有13个“空挂户”，有的人还无法落户，大舅该不会这么倒霉遇到这糟心事吧？

　　老爸一脸茫然，表示不理解。

　　这个反应不禁让我深思，到底还有多少人不了解“空挂户”？

　　在前面的几个月，深楼市写过许多关于二手房的文章。大多提醒购房者要在地段、物业、户型以及楼层等等方面多留些心眼，但那些文章从未提及“空挂户”。

　　我们今天就来聊一聊，“空挂户”是何方妖孽竟能“隐身”让业主毫不知情。

　　何为“空挂户”

　　无论是深楼市的文章里，还是其他房产号的文章里，大都说过：第一套房建议买二手房，因为二手房所见即所得。

　　没错，买二手房是最不容易出错的。不用焦虑于开发商是否能按时交房，不用担心楼盘物业是否靠谱，不用害怕房子与效果图不符......

　　但是，不容易出错并不代表不会出错，这就要说到我们今天的主题“空挂户”。先来看一则报道：

　　10月3日一则新闻称：一位业主买的二手房在一次人口普查中发现，自家房产上挂着13人的户口。调查后发现，是前业主把房子卖掉后并没有把自己和亲戚的户口迁走。

　　报道中前业主卖掉房却没把户口迁出去，这种行为就是我们所说的“空挂户”。这些人多半是暂时没有落户的地址或者贪图原房产的学位等好处，不愿把户口迁走。

　　要想迁户口，牵扯的人太多，牵扯的利益也太多，一时半会难以解决。

　　多数对“空挂户”没有太多了解的人，会认为前业主的户口是否迁出去，对自己没有太大影响。

　　在这里我想说，大错特错。

　　举一个在身边发生的例子，朋友2013年在广州买了一套带有省一级小学学位的二手房，当时没有考虑到户口的问题，所以并不了解原业主是否已把户口迁出。直到今年女儿要上学，他这才发现原业主的户口并没有迁出，并且占用了学位。

　　按相关政策，一套房子只允许一户家庭的孩子上学，是按照户口迁入时间的先后排序来决定的。这就导致朋友买的学位被占用，女儿无法入学。

　　花大价钱买了套带有重点学位的房子，不曾想对方的户口竟然还“赖”在这儿，这样的糟心事，听了简直火冒三丈！

　　不仅是学位会受到影响，如果房子未来拆迁，还存在拆迁补偿款被瓜分的风险。都知道深圳有很多购房者和投资客都是奔着拆迁和旧改买的老破小，虽说拆迁要看户口本，但实际分配补偿款的时候是按人数分配的。

　　这也就意味着如果你的二手房有多个“空挂户”，而这些人又都是老赖，那么你的拆迁补偿款将会面临着要分给陌生人的魔幻情节。

　　还有，如果后期你想转卖房，结果新业主得知你的房产上有“空挂户”，还指不定这些人会出什么幺蛾子，哪个接盘侠不犹豫？在很大程度上，房子的出售跟成交价都受到了影响。

　　以上提到的三种风险只是后患中的冰山一角，不管你摊上哪种，都不好处理甚至无可奈何。

　　看到这里，我估计一定有人说，怎么可能会无可奈何呢，去派出所处理呀，再不行就上法院告他！

　　但，很多事情远没有大家想的那么简单。

　　无法无天的“空挂户”

　　在2015年于广西某市购买了二手房，口头要求前业主在3个月内将户口迁出。后来，前业主并未在如期迁走户口。

　　先到公安机关要求把原业主的户口强制性迁出，但公安机关表示原业主不愿迁走户口，他们没有权力强制要求原业主将户口迁走。

　　看到有关部门“办事不力”，一怒之下把前业主告上了法院，要求前业主支付精神损失费3万并强制性迁出。不料，她的述求被法院一一驳回。

　　这时候有人要说，这是我买的房子，凭什么前业主不把户口迁走，让他们无法无天？按正常的逻辑，公安部门怎么可能不处理？

　　我澄清一下，不是公安部门不处理，而是他们的权利有限。

　　我国的《户口登记条例》规定：户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。

　　这也就是说，户口的迁移是房主本人自愿的行为，必须是本人去办理，公安机关没有权利强制性迁出。就算你到法院起诉，法院一般会以户口迁移属于行政诉讼而非民事诉讼管辖范围，或户口迁移请求超出法院的受理范围为由驳回起诉。

　　但凡事都有例外，个别城市的户籍政策也有不同的。一些城市制定了“直管公共户”，无房屋和固定住所的人可将户口迁入户籍所在派出所的“直管公共户”，由公安机关临时代管。

　　我以广东为例，购买二手房之后若原业主不配合迁出户口，新业主可直接到派出所说明情况，并填写一份业主声明。

　　原业主在收到通知后在7天内不去办理，他的户口则会自动划到公安机关代管。

　　在大多情况下，如果原业主拒绝把户口迁走，新业主仍然可以直接将户口迁入，这样一来原业主的户口在系统里会显示“空挂”。

　　以上种种可能性并不是不能避免，这就要求各位购房者在购房二手房的时候，除了要看地段、户型和价格，还要留些心眼，了解所交易房屋的户口情况。

　　必要时候可以要求业主带上房产证及身份证原件到公安机关户籍科查询。

　　若业主表示会在多久把户口迁出，我建议购房者在合同中明确写出业主迁出户口的时间。

　　如果你还不放心，可以要求业主预留高额抵押金，户口迁出后返还，反之这笔钱不返还。

　　记住，一定是高额抵押金。大十万都没有问题，如果只是几千块钱这对业主来说不痛不痒是没有束缚力的。

　　朱用纯在《朱子家训·全文》中说过，宜未雨而绸缪，毋临渴而掘井。训诫后人不要在下雨的时候才补修房子，更不要在口渴的时候才挖井。

　　结

　　因为“空挂户”而发生的纠纷数不胜数，有些由于涉及人数众多而难以处理。

　　也千万不要盲目的信任中介，有些黑心中介会联合业主坑蒙拐骗。最后你就是哑巴吃黄连，有苦说不出。

　　不敢说所有中介都是这样，但确有这样的事情发生，多个心眼不是什么坏事。

　　在长达半个小时的科普下，我爸一脸的迷惑逐渐明朗，语气深沉的说“中国人买房，喜忧参半”。

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